Kiracıya icra Takibi Nasıl Yapılır ?
İcra takibi kişinin alacaklarına erişebilmesi emeliyle devlet gücünü harekete geçirmesi için yapması şart olan işlemin isimidir. Kira akdi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren kiralananın kullanma hakkını kira müddeti süresince kiracıya vermek, kiracı ise bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mevzuat tertip etmeleri kiracı lehinedir. Ancak bir takım vaziyetlerde kiraya verene, kiracıyı salıverebilmek için bazı olanaklar tanınmıştır. Buna göre kiraya veren, kiracıya ihtiyaç yada kira akdine terslik sebebiyle sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açabilir. Borçlar yasanında kiracıya yüklenen yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi kira akdine terslik oluşturur. Açılan davanın nihayetinde tahliye kararı verilirse, ilam icraya koyularak taşınmazın tahliyesi istenebilir. Kira bedelinin ödenmemesi veya kira müddetinin bitmesi halinde kiraya veren, direk icra dairesi aracılığıyla taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde de kiraya veren bir icra takibi başlatarak kiracısından kira bedelini isteyebilir ve tahliyesini isteyebilir.
Kiracı kira bedelini ödemediğinde, kiralayan ödenmeyen kira bedellerini, icra dairesi aracılığıyla göndereceği, para borcunun ifa edilmesini içeren ödeme buyruğuyla isteyebilir. Ancak kiralayan kira bedelleri ile beraber kiralanan taşınmazın tahliyesi istiyorsa kaide olarak ilamsız tahliye takibi yapmalıdır. Başlatılacak icra takibi ile hem kira bedeli hem de tahliye hususu aynı anda isteyebilecektir.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir müddet verip, bu müddette de ifa etmeme vaziyetinde, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.Kiracıya verilecek müddet en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu müddet, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Yasadaki bu tertip etmelerden de anlaşıldığı gibi ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz yoluyla takipten değişik olarak özel olarak belirtilen ihtar sürelerini içerir. İle ilgili icra takibi başlatılan kiracı bu sürelerde kirayı ödemezse, kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.
İcra takibi içerisinde gönderilen ödeme buyruğuna 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde karşı çıkılabilir. 30 gün içinde ödemenin yapılması gerekmektedir. Süresinde itiraz yapılmaz veyahut 30 gün içinde kira bedeli ödenmezse icra takibi netleşir. Netleştikten sonra kiralayan icra mahkemesinden taşınmazın salıverilmesini isteyebilir. Kiraya veren açacağı dava ödenmeyen kira bedelleri hasebiyle açılır, müddetler içinde kira bedellerinden sayılmayan ürem, icra gideri, avukatlık fiyatının ödenmemesi hasebiyle mahkemeden tahliye isteyemez. Ama apartman ortak giderleri kiracı üzerindeyse bunlar da isteyebilir. Başka bir deyişle kira alacakları hasebiyle başlatılan icra takibi içerisinde tahliye ancak kira bedelinin ödenmemesi halinde istenebilir. Kiracı icra takibi başlatıldıktan sonra kısmi ödeme yapıp kira bedelini öderse mecurdan salıverilemez.
Kiracı kendisine ödeme buyruğu geldikten sonra icra takibi içerisinde bulunan kira akdine karşı çıkabilir. Müddeti içinde yapılan itiraz ile icra takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için kiralayanın 6 ay içinde icra mahkemesine müracaat ederek itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir. Kiralayan bu müddeti kaçırırsa bir daha aynı kira alacağı için ilamsız tahliye talebinde bulunamaz. Görüleceği üzere müddet icra takibi içerisinde oldukça ehemmiyetlidir.
Kiralayanın ilamsız tahliye takibi veya icra takibi yapması için kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Kiracı kendisine gelen ödeme buyruğuna müddeti içinde açık ve net olarak karşı çıkmazsa kira akdini kabul etmiş sayılır. Bu halde kira akdinin geçerliliği ile ilgili bir inceleme yapılmaz. Kiracının kira akdini ret etmesi vaziyetinde, kiraya verenin takibin devamı için kira akdini mahkemede kanıtlaması gerekir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yazılı ancak noter tasdikli bir kira sözleşmesi yoksa yeniden sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Noter tasdikli kira akdini elinde bulunduran kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Tahliye kararına karşı temyiz yolu açıktır. Ancak temyiz takibi değil satışı durdurur. Kararın icra edilmesi için temyiz kararının kesinleşmesine gerek yoktur. Velev ki borçlu 3 aylık kira bedelini güvence olarak yatırırsa icranın geri bırakılması kararı verilir. İcra edilmesi için temyiz kararıyla kesinleşmesine gerek olmasa da icra mahkemesinin kararının kiracıya tefhimi veya tebliği üzerinden 10 günlük sürenin geçmesi gerekir. Bu süre sonunda kiralayan kararı icra dairesine sunar, tahliye harcını ve haciz yolluğunu yatırarak kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını talep eder. Uygulamada salıverilmeden önce taşınmazın boşaltılması için bir 10 günlük süre daha verilmektedir.